Il "social housing" crea città-fantasma!

Cosenza (Italy), 29 Ottobre 2010

[Ringrazio il blog "Rischio Calcolato" per la pubblicazione di questo post sul sito web http://rischio-calcolato.blogspot.com/2010/10/guest-post-leaf-il-social-housing-crea.html]

Quando un problema diventa urgente e bisogna agire in qualche modo, oppure quando magari occorre far vedere che si hanno le idee chiare su come conviene agire, si finisce quasi sempre per ripescare cattivi esempi che magari si sono dimostrati fallimentari già altrove.

Se poi si camuffa l'idea con qualche nobile ideale, allora la macchina della propaganda si mette in moto e, a questo punto, a doversi giustificare sono coloro che osano mettersi contro il "buon senso".

mi riferisco alla nuova legge sull'edilizia sociale (chiamata anche "Piano casa") motivata con la nobile intenzione di dare a categorie svantaggiate la possibilità di acquistare una casa a condizioni fuori-mercato. Ovviamente, a pagare le spese è il resto della popolazione, la quale non rientrando nella "lista dei bisognosi" stabilita dalla legge, deve pagare perchè altri possano costruirsi una casa.

Tralascio di addentrarmi in questo argomento perchè mi porterebbe lontano, e mi concentro solo su due osservazioni Economiche (con la E maiuscola!). Tuttavia una considerazione non posso eluderla:

Io sarò costretto a lavorare fino ad oltre 70 anni perchè qualcuno ha deciso che altri (cioè, gli "svantaggiati") possano andare in pensione a 57 anni o simili (vedi nota 1).  Sempre io, sarò costretto a pagare perchè qualcun altro possa vivere in una casa propria.

L'attuale normativa prevede poi la possibilità di ampliare gli immobili: nel caso della Regione Calabria, per esempio, è previsto un aumento fino ad un 20%, che può aumentare fino al 35% in caso di abbattimento e ricostruzione per ristrutturazione. A completare il quadro, la normativa prevede la possibilità di agire anche in deroga agli attuali strumenti urbanistici: "La Legge consente l’esecuzione di interventi straordinari di ampliamento e di demolizione e ricostruzione per gli edifici a uso residenziale, anche in deroga agli strumenti urbanistici" (vedi nota 2).

Questo vuol dire per esempio, che se un determinato territorio prevede degli indici di "verde pubblico", una persona è autorizzata a costruire anche non tenendone conto!

I demagoghi di turno hanno sottolineato che si tratta di aumenti impercettibili, poichè su un appartamento medio di circa 80 metri quadrati si potrebbero aggiungere 16 metri quadrati, inpratica - dicono loro - un balcone. Tuttavia su superfici più grandi, diciamo 1500 metri quadrati, l'aumento consentito sarebbe fino a 525 metri quadrati.

Ovviamente, molte organizzazioni professionali hanno salutato la legge con grande euforia, poichè - a loro dire - si rimetterà in moto il settore immobiliare e le spese per consumi, con maggior beneficio per l'economia in tempi di crisi.

Questo aspetto è certamente vero, ma esiste un'altra faccia della medaglia. Ho provato a raffigurare qui di seguito l'impatto che tali modifiche causerebbero sulla geografia urbana di un quartiere residenziale.

La prima e fondamentale conseguenza è che le costruzioni aumenterebbero in altezza e in larghezza, per cui se io ho acquistato o costruito una casa in un quartiere "ordinato", mi ritroverò a vivere in un quartire che non rispetta più quei criteri di abitabilità. La seconda conseguenza sarà che chi costruisce dopo avrà un vantaggio rispetto a chi ha costruito con le precedenti regole oppure, le variazioni saranno posssibili solo a chi ha risorse monetarie sufficienti per aumentare la superficie abitativa. In una parola, questa legge crea una discriminazione tra ricchi e poveri. Non solo, chi non potrà/non vorrà sfruttare il "Piano Casa", subirà in ogni caso una perdita patrimoniale: provate voi ad immaginare un vicino di casa che costruisce a ridosso della vostra proprietà!

Dunque, nel tentativo di innalzare i redditi di qualcuno in tempo di crisi economica, si finisce per creare perdite patrimoniali su tutti gli altri. Nel tentativo di fare cassa, i nostri politici non si rendono conto che stanno creando le condizioni per un generale impoverimento del territorio.

Qualcuno potrebbe dire: se non ti piace più vivere in quel quartiere, ti trasferisci altrove. No, questa legge assurda deve essere bloccata!

NOTA

1) Per un quadro del sistema pensionistico di vantaggio rinvio al sito del sindacato CISL: http://www.brescia.cisl.it/servizi/inas/pubbl/13.html 

2) Nota ufficiale sul sito web della Regione Calabria: http://www.regione.calabria.it/llpp/index.php?option=com_content&task=view&id=148&Itemid=146

Matteo Olivieri

>> Le informazioni qui contenute non (!) costituiscono sollecitazioni ad investire.

Tremonti e la questione del «social housing» in Italia

Cosenza (Italy), 20 Settembre 2010

Ecco alcune mie considerazioni in risposta all'articolo "FINANZA/ Le "case Tremonti" contro la logica di Wall Street" apparso su IlSussidiario a firma di tal Gianni Credit (pseudonimo):

"Caro Sig. Credit

come oramai è ampiamente dimostrato a livello scientifico, è stato proprio il social housing la principale causa della bolla immobiliare statunitense e della conseguente crisi dei subprime.

La situazione internazionale in cui ora ci troviamo è stata causata da un mix di interessi a livello pubblico e privato,che ha portato ad avere tassi di interesse drogati all'interno di un settore protetto per legge, al riparo dai meccanismi di mercato e perpetuato con i soldi dei contribuenti. Poco importa se negli Stati Uniti sono stati messi in piedi "Government-Sponsored Enterprise" per raccogliere fondi sul mercato, mentre in Italia si vogliono coinvolgere le fondazioni bancarie: il risultato finale è infatti lo stesso.

A ben vedere, il meccanismo da Lei delineato non va contro la logica di Wall Street ma la asseconda appieno. Ritengo pertanto di poter affermare che il Suo articolo affronta in maniera semplicistica ed unilaterale l'argomento.

Credo sia tempo di affrontare anche in Italia in modo competente il tema, mettendoci la propria faccia e non nascondendosi dietro un anacronistico pseudonimo [frase in grassetto censurata dal moderatore del sito web, ndr].

Distinti saluti

Matteo Olivieri

http://matteoolivieri.blogspot.com/".

Ecco l'articolo completo:

FINANZA/ Le "case Tremonti" contro la logica di Wall Street

Gianni Credit lunedì 20 settembre 2010

E’ per certi versi sorprendente che l’incremento al 7,5% della quota di partecipazione libica in UniCredit abbia fatto molto più notizia, nell’ultima settimana, della virtuale chiusura della fase di lancio del piano nazionale di edilizia sociale. L’arrotondamento dello 0,5% del pacchetto congiunto detenuto dalla Banca centrale libica e dal fondo sovrano Libyan Investment Authority vale sul mercato meno di 200 milioni di euro e ha segnato, pur nelle nuove dimensioni globali del dopo-crisi, un’ulteriore avanzata della mano pubblica nella proprietà delle mega-banche sistemiche.

Meno eco ha avuto invece l’impegno delle principali Casse previdenziali italiane (una ventina) a investire 300 milioni nel nuovo fondo di social housing promosso dal ministro dell’Economia Giulio Tremonti. Poco prima del summit al Tesoro, anche le Assicurazioni Generali avevano deliberato l’adesione con 100 milioni a quello che è di fatto un “fondo sovrano domestico”: ormai quasi interamente sottoscritto nella cifra obiettivo di 2,5 miliardi.

L’investimento più sostanzioso sarà da parte della Cassa depositi e prestiti (70% Tesoro e 30% fondazioni bancarie) che metterà un miliardo. La Cdp è anche l’azionista di controllo (70%) della società di gestione del fondo, che sarà partecipata al 15% a testa anche da Abi (banche) e Acri (fondazioni). Altre quote del fondo sono state prenotate da Intesa Sanpaolo e UniCredit (250 milioni a testa), Ministero delle infrastrutture (150), Allianz (100 milioni come Generali): interventi minori si accolleranno Montepaschi, Banco Popolare e Ubi banche (che completano il quintetto delle grandi banche italiane). E ora 300 milioni da parte delle Casse privatizzate, pur con qualche mugugno legato all’oggettivo scambio maturato con il Governo (vincoli meno stretti sulla gestione dei patrimoni).

Difficile che questo “tesoretto” rimanga sepolto, com’è invece tuttora per quello del Fondo infrastrutture (sempre di riserva per lo scorporo della rete Telecom). Anzi: già prima della fine dell’anno è altamente probabile che il primo progetto prenda forma a Parma. Non sarà del resto una prima assoluta: il prototipo della moderna iniziativa “sussidiaria” nell’edilizia sociale è il Progetto Villaggio Barona lanciato a Milano dalla Fondazione Cariplo.

Il Comune mette a disposizione un’area (con diritto di superficie, ma in un altro piano promosso a Crema la destinazione è stata gratuita), la Fondazione aggrega con logica di mercato altri investitori interessati a un rendimento di lungo periodo (2-3% all’anno) e promuove la costruzione di quartieri destinati a giovani coppie, studenti, immigrati, altri soggetti che esprimono una domanda di edilizia sociale.

Tre fasce di canone per 650 appartamenti e un modello di “leva finanziaria” diversa da quella di Wall Street: sono le Fondazioni a mettere il capitale di base e ad attirare banche, assicurazioni, altri operatori immobiliari e proponendo poi un intervento sussidiario all’ente pubblico. Ora Tremonti vuol replicare il modello su scala nazionale, ma non necessariamente “centralista”: saranno le fondazioni stesse a dare un’impronta federalista facendo da network territoriale per le iniziative. E lo strumento-chiave sarà il fondo immobiliari dedicato (come “Abitare Sociale 1” di Polaris, la Sgr della Cariplo): una forma d’investimento teoricamente appetibile per chiunque sul mercato.

Certamente Tremonti e il presidente dell’Acri Giuseppe Guzzetti si misurano con un precedente storico di rilievo assoluto: le leggendarie “case Fanfani” che il leader Dc del dopoguerra concepì nel cuore della ricostruzione. Dal 1949 il veicolo del governo italiano fu l’Ina, la compagnia d’assicurazione statale. L’obiettivo “sociale” era duplice: edificare in fretta alloggi popolari (favorendo tra l’altro i flussi migratori interni che già si annunciavano verso le aree metropolitane) e creare occupazione. 

Il risultato fu imponente: in 14 anni vennero costruiti 2 milioni di vani per 355mila alloggi. Ebbero lavoro 41mila operai edili all’anno, il 10% dell’intera forza lavoro nazionale nel settore. Ma lavorarono anche le grandi firme dell’architettura nazionale, a cominciare dallo Studio BBPR che in quegli stessi anni progettò a Milano la Torre Velasca. Naturalmente era un intervento “keynesiano“ puro: tutto Stato, quasi niente mercato. Più di mezzo secolo dopo la palla dell'edilizia sociale torna a uno Stato che riparte dalla sussidiarietà e a un mercato che deve far dimenticare in fretta un tragico gioco di prestigio: regalare la casa a tutti con i mutui subprime".

Matteo Olivieri

>> Le informazioni qui contenute non (!) costituiscono sollecitazioni ad investire.