Ora è ufficiale: «Social Housing» madre di tutte le crisi!

Cosenza (Italy), 13 Luglio 2011

Se ancora qualcuno fosse convinto che è stata la "cattiva finanza" a creare le premesse per una crisi finanziaria mondiale, consiglio di leggere l'articolo di Peter Wallison apparso su The Wall Street Journal del 12/7 "Government-Sponsored Meltdown", in cui si dice esplicitamente che la vera causa è da ricercare nei programmi di edilizia popolare (c.d. social housing) e nelle protezioni politiche alle agenzie governative (p.e. Faennie Mae e Freddy Mac) di cui queste hanno beneficiato. E presenta uno scenario inquietante: nel solo 2008, metà dei crediti concessi negli USA (circa 27 milioni) erano di tipo ipotecario (c.d. mortgage), 12 dei quali iscritti nei libri contabili di Fannie e Fred.

When the Financial Crisis Inquiry Commission (FCIC) reported in January that the 2008 crisis was caused by lax regulation, greed on Wall Street and faulty risk management at banks and other financial firms, few were surprised.
That, after all, was the narrative propagated by government sources since 2008 and widely accepted in the media, in numerous books, and by many commentators. Writing in the New York Times on June 30, for example, Pro-Publica reporter Jesse Eisinger complained that bankers' concerns about excessive regulation under the Dodd-Frank Act did not take account of "the staggering costs of the crisis that the banks led us into."
The notion that the "banks led us into" the financial crisis echoes the narrative of the FCIC's Democratic majority, which placed the blame for the financial crisis on the private sector and dismissed the idea that government housing policy could have been responsible.
According to the FCIC majority report, the government's housing policies—led by the Department of Housing and Urban Development and the government-sponsored enterprises (GSEs) Fannie Mae and Freddie Mac—contributed only "marginally" to the crisis. Moreover, Fannie and Freddie "followed rather than led Wall Street and other lenders" into the subprime and other risky mortgage lending that ultimately caused the financial crisis.
With the publication of "Reckless Endangerment," a new book about the causes of the crisis, this story is beginning to unravel. The authors, Gretchen Morgenson, a business reporter and commentator for the New York Times, and Josh Rosner, a financial analyst, make clear that it was Fannie Mae and the government housing policies it supported, pursued and exploited that brought the financial system to a halt in 2008.
After James A. Johnson, a Democratic political operative and former aide to Walter Mondale, became chairman of Fannie Mae in 1991, they note, it became a political powerhouse, intimidating and suborning Congress and tying itself closely to the Clinton administration's support for the low-income lending program called "affordable housing."
This program required subprime and other risky lending, but it solidified Fannie's support among Democrats and some Republicans in Congress, and enabled the agency to resist privatization or significant regulation until 2008. "Under Johnson," write Ms. Morgenson and Mr. Rosner, "Fannie Mae led the way in encouraging loose lending practices among banks whose loans the company bought. . . . Johnson led both the private and public sectors down a path that led directly to the financial crisis of 2008."
The authors are correct. Far from being a marginal player, Fannie Mae was the source of the decline in mortgage underwriting standards that eventually brought down the financial system. It led rather than followed Wall Street into risky lending. This history does not appear in the FCIC majority report, and Mr. Johnson was not among the more than 700 witnesses the commission claims to have interviewed. Edward Pinto (a former chief credit officer of Fannie Mae, and now a colleague at the American Enterprise Institute) presented the evidence to the commission showing that by 2008 half of all mortgages in the U.S. (27 million loans) were subprime or otherwise risky, and that 12 million of these loans were on the books of the GSEs.
The research he gave the commission also showed that two-thirds of these subprime or risky loans were on the books of government agencies or firms subject to government control. But these facts were left out of the majority report. They did not fit with the narrative that the financial crisis was caused by the private sector, and they moved the blame uncomfortably close to the powerful figures in Congress who had supported the GSEs and the affordable housing goals over many years—and of course who appointed the majority of the commission.
If that were the end of the matter, we would be dealing solely with a report distorted by partisan considerations. The commission majority's false narrative, however, buttresses the notion that more regulation of banks and other private-sector financial institutions could have prevented the financial crisis—and might be necessary to prevent another one. This was the rationale for the Dodd-Frank Act.  But if government housing policy, and not Wall Street, caused the financial crisis, what was the basis for Dodd-Frank's extraordinary and growth-suppressing regulation on the financial system? This question is particularly trenchant as the country struggles through a seemingly interminable recession, brought on initially by a mortgage meltdown and a financial crisis but possibly extended by the uncertainties and credit restrictions flowing from the most comprehensive controls of the financial system since the New Deal.
The principal sponsors of that Dodd-Frank Act, former Sen. Chris Dodd and former House Financial Services Committee Chair Barney Frank, were also the principal supporters and political protectors of Fannie Mae and Freddie Mac, and the government housing policies they implemented.
It is little wonder then that legislation named after them would place the blame for the financial crisis solely on the private sector and do nothing to reform a government-backed housing finance system that will increasingly be seen as the primary cause of the devastating events of 2008. 

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Associated Press

James A. Johnson, former Fannie Mae Chairman

Mr. Wallison, a senior fellow at the American Enterprise Institute, was a member of the Financial Crisis Inquiry Commission and dissented from the majority report.

 

Matteo Olivieri
> Le informazioni qui contenute non (!) costituiscono sollecitazioni ad investire.

Social housing, il morbo che avanza!

Cosenza (Italy), 2 Novembre 2010

Ecco la mia risposta all'articolo "IDEE/ Favoriamo il social hounsing per aiutare chi non è abbastanza povero" apparso oggi su http://www.ilsussidiario.net/:

"Non basta appellarsi ai buoni sentimenti: la verità è che l’edilizia sociale crea un’immane distorsione di capitale, come la recente crisi immobiliare USA mostra. A pagare la bolletta di questa iniziativa sociale saranno i contribuenti, tramite prelievo fiscale destinato permanentemente alla costruzione di case popolari: un’iniziativa tutt’altro che "sostenibile". Non nego che possano esserci buone possibilità di guadagno, ma queste saranno rese possibili ancora una volta tramite risorse pubbliche.

La soluzione al problema non è calmierare i prezzi costruendo più case per limitare il bisogno di una povertà crescente, ma creare città più vivibili e a misura d’uomo, in cui non ci siano distinzioni tra quartieri nobili (dotati di ogni comfort) e quartieri poveri (privi perfino dell’essenziale): è questo il motivo per cui i prezzi immobiliari salgono nei primi, mentre scendono nei secondi. Questo fenomeno, noto come "deprezzamento di capitale" causa pressione sui prezzi del mercato immobiliare nonché stratificazione sociale.

Creare città più vivibili implica tra le altre cose prevedere aree verdi qualificate, parcheggi abbondanti, strade larghe, aree pedonali e ciclabili sicure, ecc.

Guarda caso, le amministrazioni comunali di tutt'Italia sono inadempienti riguardo ai loro compiti istituzionali, mentre si dedicano al moralismo, facendo incursioni in campi dell’economia di cui non hanno alcuna competenza.

Cordialmente

Matteo Olivieri

Cosenza

http://matteoolivieri.blogspot.com"

Ecco invece l'articolo completo:

IDEE/ Favoriamo il social housing per aiutare chi non è abbastanza povero

di Antonio Intiglietta

La discussione in Italia in merito a un bisogno abitativo sempre più emergente va avanti da tempo, ma le risposte concrete effettivamente realizzate sono poche e insufficienti. La mancanza è anche di conoscenza: il dibattito pubblico generale ha fatto emergere ancora tanta confusione nella definizione stessa di una politica per la casa, anche a causa di una legislazione frammentata che non aiuta ad avere le idee chiare.

La necessità del Paese e delle maggiori città è quella di rispondere attraverso un’iniziativa pubblica o privata, profit o no-profit, al bisogno dell’abitare di tutte quelle realtà sociali, famiglie, studenti, professori, ricercatori, impiegati o immigrati, a condizioni economiche appunto “sociali”. Questo vuol dire dare la possibilità a queste categorie di affittare una casa a un costo che non superi il 30% del loro reddito, permettendogli una vita dignitosa, soprattutto nelle città più grandi dove il tenore e il ritmo di vita sono più elevati.

L’ampia fascia di persone coinvolte da questo bisogno è esattamente a metà tra chi è in grado di acquistare una casa in edilizia libera e chi invece è al di sotto della soglia di povertà. È una fascia ampia e diversificata a cui appartengono la maggior parte delle persone che oggi lavorano e vivono nelle nostre città. È la famosa “zona grigia”, la classe emergente del Paese che produce, che studia, che lavora nei servizi pubblici e che proviene dal Nord e dal Sud Italia o dall’estero e che lavora nelle nostre città.

Una fascia eterogenea che viene troppo spesso sfruttata dal mercato illecito degli affitti in nero: l’immigrato che si trasferisce in Italia per lavorare, le famiglie che vivono una condizione di disagio economico ma anche la badante, il muratore, l’artigiano, il cameriere, il giovane ricercatore che viene a lavorare a Milano, il poliziotto o l’impiegato. E ancora il vigile urbano o il vigile del fuoco, la donna che vive sola con il proprio figlio o le giovani coppie. Per questo è urgente mettere sul mercato un’offerta di case in affitto “sociale”, cosiddetta di social housing.

Ci sono persone poi che per poter acquistare una casa si affidano a una lista comunale e attendono che le Aler o le società pubbliche di edilizia popolare costruiscano le nuove case. Si registra però sempre di più da parte delle Regioni un’indisponibilità finanziaria per questa iniziativa, senza contare poi che la manovra finanziaria riduce ulteriormente questa disponibilità. Il rapporto tra la domanda di bisogno di case e l’offerta presente sul mercato è totalmente inadeguato: la realtà è che non ci sono più risorse economiche pubbliche per rispondere a questo fabbisogno.

Molti anni fa lo Stato destinava una quota importante alle politiche della casa tramite una tassazione degli stipendi che poi è stata eliminata. Oggi per le Amministrazioni regionali e comunali è giunto il momento di dare una svolta alla politica di edilizia popolare e a quella dell’edilizia in affitto sociale, per agevolare quelle fasce che sono abbastanza povere da avere diritto alla casa, ma nemmeno così ricche per acquistarle, fosse anche tramite una cooperativa.

A questo si affianca un altro intelligente intervento dello Stato, ovvero la costituzione da parte della Cassa Depositi e Prestiti di un Fondo destinato a intervenire a favore della costituzione di Fondi territoriali che si stanno realizzando in tutta Italia o di dimensione regionale o di dimensione locale, che hanno come scopo quello di fare investimenti e di mettere a reddito (a un tasso d’interesse del 3% più l’inflazione) i beni costruiti, cosicché il costo dell’affitto risponda a quei criteri di sostenibilità del famoso 30% del reddito di queste fasce sociali.

Posto quindi che sono in fase di avvio sia il processo finanziario che quello legislativo in Regioni come la Lombardia, non si capisce come mai non si riesca a dare una risposta rapida a un bisogno emergente così dilagante e soprattutto cosa frena la capacità di realizzazione. Le motivazioni sono da ricercare in una struttura amministrativa assai lenta e complessa e in un’oggettiva difficoltà nel reperire le aree su cui potere fare queste iniziative. Per realizzare le abitazioni e rispondere a quest’esigenza occorrono vari fattori: primo su tutti, le aree devono necessariamente avere un costo tendente allo zero e vincolate a una funzione sociale, quindi aree standard con un costo che non può essere speculativo.

A questo va aggiunto che il costo di progettazione e costruzione deve essere economico secondo i principi ecosostenibili, e su questo punto c’è un forte processo innovativo in atto sulle tecnologie e sulla progettazione, come abbiamo dimostrato durante Eire 2010 all’interno della Social Housing Exhibition. Infine c’è bisogno di un’agevolazione finanziaria con protagoniste le Fondazioni bancarie e una politica di agevolazione fiscale sulla quale invece lo Stato è completamente immobile. Basterebbe avere lo stesso regime di Iva di chi acquista la prima casa, invece oggi chi fa politiche sociali della casa non ha alcuna agevolazione fiscale.

Inoltre c’è un problema endemico nella Pubblica Amministrazione in generale: essa non si è ancora resa conto che occorre un piano d’aree funzionale a questo sviluppo e che va messo rapidamente a disposizione non solo nella pianificazione urbana del futuro, ma anche del presente nel più breve tempo possibile, come se fosse “uno sportello unico aperto” che accoglie e accetta le proposte che nascono dalla società e introduce iniziative dirette, provocando un mercato sociale profit o no-profit perché si realizzino.

Da parte delle Amministrazioni c’è una mancanza d’iniziativa che inevitabilmente farà esplodere l’esasperazione e il malessere dei cittadini. Si discute troppo, si pianifica tanto, ma si concretizza poco per via della lentezza della macchina burocratica del nostro sistema. Questo è il punto. Per esempio se a Milano oppure a Roma si riuscisse in breve tempo a mettere sul mercato anche “solo” 10.000 appartamenti, il mercato immobiliare privato sarebbe costretto ad abbassare le sue pretese e i suoi canoni, favorendo un nuovo equilibrio tra domanda e offerta, e quindi di prezzo. Dal mercato abitativo arriverebbe un forte segnale concreto di ripresa a tutta la comunità economica nazionale.

Il compito di chi governa è quello di intravedere quali sono le problematiche principali e creare processi che mettano in moto in primis la società civile per risolverle. Sulla questione della casa si parla troppo e si fa poco perché non si capisce qual è la vera entità della problematica. Nella maggior parte dei casi chi è in lista d’attesa per una casa, immigrati e non, hanno un lavoro: l’immigrato venuto in Italia tendenzialmente fa il muratore, l’imbianchino, l’idraulico, il pizzaiolo. Iniziamo attraverso un’offerta seria di social housing a far sì che queste persone, in grado di pagare un canone indicativo di 300/400 euro al mese, non partecipino più alle liste pubbliche, pensate per chi è povero davvero. Si tratta in particolare degli anziani con la pensione sociale: diamo loro invece un “buono casa” che possa rispondere al bisogno in modo più trasparente e rapido.

Che queste case siano poi messe a disposizione dalle Aler, dalle cooperative o dai privati poco importa, il punto è che si risponde a un bisogno e intanto non si va a pesare sulle casse pubbliche come invece si fa oggi. Se la politica della casa non arriva a questo orizzonte vuol dire che non ha capito qual è la strada da intraprendere, quali sono i rischi reali se non lo si fa in fretta e soprattutto qual è il suo vero compito nell’interesse del bene comune.

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